売却しやすい物件のつくり方

新築の綺麗なマンションに高い値がつくのは当然ですが、少し年数が経ってくると日ごろの管理によって建物の資産価値に大きな差が出てきます。いつまでも高値で売却できる状態を保つためのコツを2つ紹介します。

 

1. 定期的な修繕で外観の美しさを保つ

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住むのは部屋の中とは言っても、やっぱり少しでも綺麗な建物に住みたいと思うでしょう。しかしマンションの外壁は絶えず雨風にさらされているので、時間が経つとどうしても劣化してしまいます。

外壁というとペンキを塗ったりタイルを貼り替えたりといった大規模な修繕を想像されるかもしれませんが、それ以外にも3~5年毎くらいの間隔でメンテナンスをしておくと、修繕時の負担を減らすことができます。

具体的には、雨水がしみこみやすいタイルの目地の部分などに防水処理を施したり、小さなひび割れを見つけたら補修材を埋め込んで、それ以上に亀裂が広がらないようにしたりなどです。

特に外壁がモルタルでできている物件は、タイル貼りなどのものに比べて頻繁なメンテナンスが必要になります。こまめに点検を行い、美しい外観を保ちましょう。

 

2. 見えない部分のメンテナンスも重要

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建物の価値は、外観の美しさだけで決まるものではありません。むしろ建物を支える基礎の部分こそ、物件の寿命を左右する重要なポイントと言えるでしょう。

最近ではデザイン性を重視したコンクリート打ちっぱなしの建物なども多くなってきていますが、こういった物件は雨風から外壁を守るための塗料が施されていないので、外壁が中性化するなどして傷むのが早い傾向にあります。外壁の中性化が進むと、その影響は中にある鉄筋にまで及んでしまいます。やはり少しでも早い段階で塗料を塗り、劣化を食い止めなければなりません。

売却しやすい物件とは、居住者にとって「住みたい」と思える物件です。物件購入後に家賃を下げないと入居者がつかず、家賃が下がってしまっては売却金額も下がってしまいます。

そのことを念頭に置き、物件の購入とその後の管理を進めるようにしましょう。

 

売却しやすい物件の選択の仕方

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物件の売却のしやすさは、物件を選んだ時点である程度決まってしまうところもあります。購入のときにどういう点に注意して選べばいざというときに売却しやすくなるのか、2つに分けてご紹介します。

 

立地条件のいい物件を選ぶ

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物件の人気を左右するもっとも大きなポイントと言えば、建物の立地条件です。人気の高い路線沿いの物件や駅からのアクセスのよい物件は、それだけで需要が高まります。

駅からの距離は近ければ近いほどよいのですが、徒歩10分以内かそれ以上かが一つの目安になるようです。特に近年は夜遅くまで仕事をする単身者や、長い距離を歩くのに不安がある高齢者が増えてきていますので、駅チカの物件の人気はますます高まるでしょう。

 

道路付けのよい物件を選ぶ

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建物に接している道路の数や幅は、土地の価値を大きく左右します。これによって、再建築の可否や建築可能な建物の大きさなどが決まってくるからです。

中古物件の不動産投資をお考えの場合、特に気をつけなければならないのは建物の外壁の維持管理状況です。

昨今の酸性雨、黄砂、大気汚染、紫外線、オゾンなどのマイナス要因に、年がら年中さらされている外壁の異常を放置する事は、建物の寿命を短くする事に繋がります。

将来的な土地の価値、ライフラインの整備、大学・企業誘致等の需要増要因、鉄道・道路の新設計画などの周辺環境の発展変貌性が判断要因となります。特に、地方自治体における市街化区域や商業区域など区分調整の将来的な展望も視野に入れる必要があるでしょう。

入居者が居住物件を選ぶ第一のポイントは外観の美観性であり、当然のことながら、美観性の維持管理は“出口戦略”には必須です。

 

アセットイノベーション株式会社